KEUANGAN KELUARGA (2) : KPR

Hari ini sebagian besar orang membeli rumah dengan kpr, kecuali punya dana cair  yang besar. Kali ini saya akan menulis sedikit tentang KPR.

Sebelum membahas tentang syariah, saya akan sedikit menyinggung KPR konvensional. KPR konvensional dihitung dengan bunga. Perhitungan bunga ada setidaknya tiga jenis: flat, efektif dan anuitas.

1. Bunga Flat

Bunga flat dihitung berdasarkan nilai pinjaman dikalikan prosentase bunga. Kemudian nilai itu tetap selama periode cicilan. Contoh ingin meminjam 500 juta dengan bunga 12% dengan periode cicilan 15 tahun (180 bulan)

Bunga per tahun = 12% x 500 juta = 60 juta per tahun = 5 juta per bulan

Cicilan pokok per bulan = 500 juta / 180 = 2.78 juta

Cicilan per bulan = cicilan pokok + bunga = 2.78 juta + 5 juta = 7.777.778 rupiah/bulan

Cicilan flat sebesar itu sampai bulan ke 180.

2. Bunga efektif

Bunga efektif adalah dimana bunga dihitung berdasarkan sisa pokok. Dalam cicilan ada dua komponen yaitu pokok yang berasal dari jumlah pinjaman kita dan bunga yaitu jumlah hutang kita dikalikan bunga per tahun.

Contoh ingin meminjam 500 juta dengan bunga 12% dengan periode cicilan 15 tahun (180 bulan).

Bulan ke 1

Pada bulan pertama bunga dihitung sama seperti bunga flat, yaitu:

Bunga per tahun = 12% x 500 juta = 60 juta per tahun = 5 juta per bulan

Cicilan pokok per bulan = 500 juta / 180 = 2.78 juta

Cicilan  bulan pertama = cicilan pokok + bunga = 2.78 juta + 5 juta = 7.777.778 rupiah

Bulan ke 2

Pada bulan kedua, sisa pokok adalah 500 juta – 2.78 juta = 497 juta. (total pinjaman dikurangi pokok yang sudah dibayar pada cicilan pertama)

Sehingga bunga pada bulan kedua adalah : 497 juta x 12% / 12 = 4.97 juta (berkurang karena nilai hutang pokok sudah berkurang)

Dan cicilan pada bulan kedua = 2.78 juta + 4.97 juta = 7,750,000 rupiah (berkurang)

Begitu seterusnya sampai bulan ke 180. Berikut contohnya sampai bulan ke-15.

Bunga Efektif

Bunga Efektif

Terlihat bahwa setiap bulan cicilan berkurang. Berikut dalam grafik.

Grafik Bunga Efektif

Grafik Bunga Efektif

3. Bunga Anuitas

Anutias sebenarnya sama dengan bunga efektif. Bedanya adalah komposisi pokok dan bunga dibuat sedemikan rupa sehingga cicilan per bulan-nya sama.

Angsuran perbulan = P x (i/12) / [1-(1+i/12)^-t]

P = jumlah pinjaman

i = bunga per tahun

t = periode (bulan)

Contoh ingin meminjam 500 juta dengan bunga 12% dengan periode cicilan 15 tahun (180 bulan).

Angsuran per bulan = 500 juta x (12%/12) / [1-(1+(12%/12)^-180] = 6,000,840 rupiah per bulan

Bunga pada bulan pertama idem seperti efektif atau flat yaitu 5 juta, sehingga pembayaran pokok pada bulan pertama adalah = 6,000,840 – 5 juta = 1,000,840 rupiah.

Bulan selanjutnya dihitung dengan cara yang sama dengan sisa pokok = 500 juta – 1,000,840.

Berikut ini adalah contoh komposisinya sampai bulan ke 15.

Anuitas

Anuitas

Telihat bahwa pokok pada bulan awal kecil dan meningkat setiap bulan, sedangkan cicilan tetap. Jika dalam grafik akan terlihat seperti grafik berikut:

Grafik Anuitas

Grafik Anuitas

Terlihat bahwa cicilan pokok meningkat secara eksponensial. Dikenal juga dengan sistem piramida, pokok di awal kecil dan miningkat seiring waktu, berkebalikan dengan bunganya. Tentu bank yang diuntungkan.

Summary

Kita ambil contoh pinjaman 500 juta dengan bunga 12% dengan periode cicilan 15 tahun (180 bulan). Maka dengan perhitungan tiga tipe bunga di atas, berikut ringkasannya:

5

Dari summary diatas kita bisa menilai bahwa setiap perhitungan nilainya berbeda. Bunga flat jarang digunakan kecuali untuk kredit konsumstif. Untuk KPR biasanya bank mengatakan bahwa bunganya adalah efektif, tapi sebenarnya digunakan anuitas.

Anuitas sangat menguntungkan bank karena kreditur membayar dulu bunganya banyak di awal sedangkan cicilan pokoknya sedikit. Mari kita lihat pada tahun ke sepuluh:

Tahun ke-10 (Bulan ke 120)

Dengan skema seperti contoh di atas maka pada bulan ke 120

Efektif: Sisa pokok 169 juta

Anuitas : Sisa pokok 273 juta

Hal ini berpengaruh seandainya hendak melunasi di tengah, dimana ternyata sisa pokok lebih banyak jika sistemnya anuitas.

Syariah

Bagaimana dengan syariah? Saya baru kenal dua macam, yaitu mudharabah murabahah dan musyarakah miutanaqisah.

Mudharabah Murabahah

Mudharabah Murabahah adalah jual beli dimana pembeli sepakat dengan harga yang dijual oleh penjual dengan harga yang sudah ditambah margin, yang mana margin telah disetujui oleh dua belah pihak. Untuk menentukan margin ini biasanya bank menghitung dengan cara seperti menghitung bunga, umumnya dengan sistem anuitas (umumnya bank konvensional menggunakan sistem anuitas) (bank syariah ingin memiliki profit yang sama dengan konvensional?).

Contohnya kasus tadi, misalkan harga rumah 700 juta, lalu nasabah membayar DP 200 juta cash dan meminjam 500 juta ke bank. Bank akan membayarkan yang 500 juta tadi dan menjual rumah tersebut ke nasabah dengan harga 1 miliar, yang boleh dicicil sampai 15 tahun. Jadi akadnya di harga jual bank tersebut, tidak ada bunga.

Karena diikat di harga jual maka bank memiliki resiko seandainya bunga pasaran naik (Konvensional, bunga bank dieveluasi per dua tahun). Sehingga umumnya dengan tipe mudharabah murabahah ini, bank menaikkan lagi suku bunga acuannya, sehingga lebih mahal cicilannya dibanding konvensional.

Selain itu karena diikat di harga jualnya, maka seandainya nasabah ingin melunasi di tengah, maka tetap harus melunasi seluruhnya (contoh 1 Miliar itu). Hal ini sangat sangat merugikan jika nasabah berencana melunasi di tengah periode.

Musyarakah Mutanaqisah

Sistem ini adalah kerjasama dan sewa. Jadi misalkan rumah tadi dibeli dengan dana nasabah 30% dan sisanya 70% oleh bank. Maka di awal, kepemilikan rumah tadi adalah 30% milik nasabah dan 70% milik bank. Selanjutnya rumah tersebut disewakan kepada nasabah dengan nilai sewa tertentu. Nasabah membayar uang sewa (= cicilan), dimana bagian dari uang sewa tersebut adalah milik nasabah dan milik bank. Bagian dari hasil sewa yang milik nasabah digunakan untuk menambah kepemilikan nasabah terhadap rumah itu, sampai nasabah memiliki 100% rumah itu di akhir periode.

Saya baru coba di Bank Muamalat, dimana komponen pokok dan marginnya mirip dengan anuitas. Jika kita menggunakan contoh di atas, maka dengan musyarakah mutanaqisah akan seperti ini:

Musyarakah Mutanaqisah

Musyarakah Mutanaqisah

Padahal yang saya baca, komponen pokok dan margin dalam syariah seharusnya flat, tidak anuitas, karena sistem flat lebih adil, dimana syariah prinsipnya adalah keadilan.

Kesimpulan

– Pahami sistem yang digunakan bank. Sistem anuitas? Minta ke bank simulasi cicilian, termasuk pokok dan margin setiap bulan sampai akhir periode cicilan.

– Tanyakan ke bank jika ingin melunasi di tengah periode bisa, apakah ada pinalti, prosedurnya seperti apa.

– Bank syariah secara fundamental tidak berbeda dengan bank konvensional. Malahan saya merasa mudharabah murabahah tidak lebih adil dibandingkan dengan konvensional (jika ingin melunasi di tengah). Sejauh pengalaman saya yang minim, sistem yang recomended adalah yang musyarakah mutanaqisah.

– Saya sih tidak ingin berhutang. Kalaupun terpaksa ya sebisa mungkin secepat mungkin dilunasi. Jadi saya memilih sistem yang bisa dilunasi di tengah periode, dan bayar pokoknya saja. Dan sebisa mungkin komponennya flat, bukan anuitas.

– Ini file excel, sudah pakai formula, tinggal diubah pinjaman dan bunganya. (password on request) KPR.xlsx

Selamat berhutang, uhuk uhuk,,

Advertisements
9 comments
  1. Jud said:

    Boleh minta password excel-nya, a? Thanks

  2. dewi said:

    tomi.. punten mau koreksi akadnya. kalau jual beli itu namanya murabahah bukan mudharabah.

    mudharabah itu adalah penanaman dana dari pemilik dana (shahibul maal) kepada pengelola dana (mudharib) untuk melakukan kegiatan usaha tertentu, dengan menggunakan metode bagi hasil / profit sharing antara kedua belah pihak berdasarkan nisbah yang telah disepakati sebelumnya.

    Dan kalau di BNI Syariah untuk pelunasan sebelum jatuh tempo dengan akad murabahah tidak membayar seluruh hutang. nasabah malah dapat apresiasi dari bank berupa diskon margin. Jadi yang dibayarkan hanya pokok dan 1-2 kali margin tom. Untuk bank syariah lain mungkin bisa berbeda2.

    • Hastomi said:

      Dewi, iya nuhun koreksinya, harusnya murabahah. Iya, kemarin sih tanya di btn syariah. Yg bni syariah kebetulan waktu itu yg petugasnya kurang jelas jawabannya jadi dikira sama. Nuhun infonya

  3. Pringga said:

    Hastomi.
    Menarik Tom.

    Oiya, minta tolong kirimi password excel ke imel gw donk.
    Trims yaak.

    🙂

    • Hastomi said:

      Trims Pringga. Passwordnya saya kirim via email.

  4. Daniel said:

    Assalammualaikum Hastomi..
    Minta passwordnya juga dong :). Email sy : danieleffendi29@gmail.com. Hatur nuhun Mi 🙂 #daniel SMANSA 2003

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s

%d bloggers like this: